第792章 曲线投资
俞东俊咧嘴笑道:“真是诸葛一生唯谨慎!房地产这玩意儿错过这个村就没了那个店,黄金期大概三四年的样子,等开发的小区完成销售期基本也就结束了,所以要搞就搞大的,而且必须挑黄金地段!”
“对,学区房!”慕达道,“围绕三中、七中做文章,我看好省城名校联合办学前景,以后会超过一中。提前布局,拿下附近黄金地段很有必要!”
“前阵子姓方的放了话,说地皮拍卖委托省城事务所进行招标,交纳高额诚意金,一旦查实有串标等行为全额没收,太狠了!”俞东俊恨恨道。
诸葛诚很畏惧吴郁明和方晟的精明凌厉,立即说:“只能能赚钱,黄金不黄金无所谓。”
“同样投入,一个能翻番,一个百分之六七十回报,你说选择哪个?”俞东俊道,“再说黄金地段销售也不一样,肯定是抢购一空,到时还能坐地涨价呢。”
“我觉得方晟会有调控措施,明明白白赚钱最稳妥,何必冒险打擦边球?”诸葛诚始终是稳字当头。
“主要竞争对手就是郜更跃,你以为方晟愿意把黄金地段给他?”俞东俊反驳道。
“别争了!”
窦康开口道,目光扫过包厢里几个人,道:“老慕那边能出多少?”
“七八千万没问题!”
“老蒲呢?”
“五……六千万吧。”
不等窦康询问,俞东俊主动道:“我出两千万。”
“我也是,”诸葛诚补充道,“我建议合规运作,不能让姓方晟找到碴儿。开发小区注意工程质量,销售等商业行为在法律框架下,就算资金来源有问题都不怕。”
“能争取还要争取一下。”俞东俊不以为然。
窦康不介入两人争论,依着自己的思路继续说:“弄个壳儿把资金陆续筹集好,该配的人手要配全啰,象模象样运作起来。台面上的事儿大家分工协作,把方方面面关系理清了,顺便给郜更跃之流使使绊子,不把脸撕破了,但要让他举步维艰,每办成一件事都费好大劲儿……”
“老窦厉害!”蒲英江由衷赞道。
慕达等人也露出钦佩的目光,姜还是老的辣,这就是窦康成为本土派老大的原因所在。
窦康续道:“做房地产其实有风险的,主要不是市场——刚刚东俊分析得很透析,短期三五年内鄞峡房价趋势肯定走高,物极必反嘛,周边房价涨成那样,鄞峡总该有所起色。风险在哪儿呢?我觉得还是咱的老对手,吴郁明和方晟!”
“啊!”
包括深沉如慕达、圆滑如蒲英江都没弄清他的意思。好端端做房地产,又不是垄断农副产品收购,关吴郁明和方晟何事?
“房地产市场最大的敌人是政策,而他俩是政策制定者!”窦康一针见血道,“东俊对房地产市场了解很透彻,既掌握大量数据,又深黯运作之道,在处级领导干部当中很难得了……”
“毕竟手里做过。”
俞东俊笑道,很为得到窦康夸奖而自得;相比之下诸葛诚则有些怏怏的。
“但我要提醒大家的是,吴郁明在舟顿主政时亲手签发过‘限价令’,阻止房价非理性上涨;方晟主持兴建江业新城,把旧城区房价打压得奄奄一息,至今没恢复元气。论经验,他俩在房地产方面都有很丰富的实践工作,水平和能力……都在东俊以上!”
慕达面色严峻:“他俩玩政治的手腕令人叹服,不过……鄞峡跟其它地方不同,即使房价上涨也属于补涨性质,主要因为前期太低了;再者适度涨些有利于繁荣房地产市场,有利无弊的事儿他俩凭啥打压?”
蒲英江曾做过副市长,已明白窦康说的关节所在,道:“这就是适度上涨与无理性上涨的区别。正府肯定希望房价梯度、蜿蜒、有序上涨,那样涨个十年八年都没问题,然而市场总是狂热盲目的,投资者只要看一丝商机便大把大把资金砸下去,老百姓受到蛊惑更是不计后果,被动将银行推到危险的悬崖……”
“怎么扯到银行了?”诸葛诚不解地问。
俞东俊道:“你想啊,开发商从银行借贷款、房产商从银行借贷款、工程商从银行借贷款、购房者从银行借贷款,银行等于包揽了从开发到销售所有环节的风险,万一哪天房价砸下去,房地产市场崩盘,首当其冲遭殃的就是银行!”
慕达总算明白了:“金融是国家经济的基石,任何时候都不能乱。”
“所以,当房价快速上涨时,他俩肯定会采取各种调控措施打压和稳定房价,从而延长咱们投资周期,”窦康道,“有时,房价打压容易启动难,投资者都是追涨杀跌的,房价稍有下跌便人心惶惶,赶紧甩卖落袋为安,从而又产生房价非理性下跌。”
“一落千丈蛮怕人的,怎么控制这个风险?”蒲英江又开始担心了。
“呃……”
俞东俊哑口无言,慕达也沉默不语,显然都没料到窦康所说的状况。虽然可能性不大,但事关自家真金白银,不能不考虑周全。
“办法倒是有,不过……”
关于房地产话题被抢了风头的诸葛诚出人意料地说。
“好,小诸葛关键时候有点子,说来听听。”窦康微笑道。
“如东俊所说,转嫁风险,”诸葛诚道,“找家信得过的企业,以借资方式把钱转过去,接下来专款专用用于开发房地产,赚的钱算利息还给我们,亏损则按借条原额归还借款。”
“好主意,”慕达道,“但这家必须绝对靠得住,口风死紧,不能对外泄露一点点风声,否则大家全部完蛋!”
包厢里静了下来,所有人都开动脑筋寻觅符合条件的企业……
两分钟后蒲英江笑道:“根本无须多想,我看有且只有一家!”
“跟我想的差不多。”慕达附和道。
窦康阴沉的脸上浮起一丝笑容:“不错,只有找我那个不成器的外甥,那小子能力不行、脾气也差了点,唯一好处就是守口如瓶,凡我交办的事无不规规矩矩完成,从来没出过差池。”
所谓不成器的外甥,是指窦康的远房外甥、仓通减速机厂厂长吴磊。
“远房”有多远?大概要追溯到窦康爷爷辈的表亲那个宗系,实在没法用语言来描述,笼统而含糊称为外甥。
自从认了远房舅舅,加之吴磊天生脑子活络,脸皮厚、不怕被冷落,成天到窦家串门,每次没空过手,“舅舅舅妈”喊得亲热。不到五年,从普通供销员一步步登上一把手厂长宝座。
仓通减速机厂跟南泽厂一样都是市属国企,生产规模差不多,仓通的优势在于市场稳定,每年百分之八十产品直供银山几家设备公司,虽说依赖中间商利润不够丰厚,胜在“稳定”二字。吴磊就凭借每年上缴几百万利税的业绩,稳稳霸住厂长位置。
近三年来,吴磊在第三产业方面也零打碎敲做了不少,均因经验不足或操之过急,投资都打了水漂。前任市长听说后扬言要拿掉他,幸亏窦康台前幕后做了不少工作,总算躲过一劫。
受到惊吓后吴磊专注于主营业务减速机生产,没掺乎其它副业,也不搞业务扩张,避免南泽厂的厄运。
若非吴郁明和方晟空降使得鄞峡官场格局发生颠覆性变动,窦康已准备让吴磊调到发改委或经贸委弄个副主任,以谋求日后发展。
由此看来“不成器”只是谦虚的说法,窦康对吴磊青睐有加,简直称得上宠爱了。
俞东俊抚掌道:“以仓通减速的规模和家底子,填补几百万上千万窟窿不在话下,确实,放眼鄞峡只有它能胜任。”
运作渠道很简单:仓通全资收购一家资质齐全的房地产开发公司,将注册资金调整为五千万,同时以社会借资方式从慕达、蒲英江等那边筹集近两个亿,作为即将而来的开发资金。
妙处在于,慕达等人的钱是仓通借款,不承担市场风险;仓通虽然拿这笔钱开发房地产,却是以企业信用做担保。
为掩人耳目,吴磊又搞曲线投资,让仓通的下游企业新城非标准件厂出面收购,控股股东却是全额投资的仓通。
万事俱备,只欠东风,接下来就等正府开闸放水,公开拍卖住宅地皮!
方晟是在食堂偶遇吴郁明时讨论起房地产问题的,算是一次不折不扣的工作午餐会。
这段时间方晟忙得脚不打停,每天在办公室耽搁不超过十分钟。
一方面由于被耿哥绑架挟为人质,之后受伤住院,积压了不少事务;另一方面随着各项工程深入开展,不可避免遇到很多矛盾和利益冲突。几位副市长当中耿大同采取上推下挡策略,不愿承担责任;祝雨农事事唱反调,不添乱就烧高香了;郑拓和华叶柳处事偏软,瞻前顾后想法太多,因此必须市长亲自出面协调。
连秘书齐垚都听不下去,嘀咕说副市长成天躲在后面作用还抵不上副秘书长呢。
方晟泰然自若说有句话说得好,人在做,天在看,躲得了一时躲不了一世,走着瞧吧。
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“对,学区房!”慕达道,“围绕三中、七中做文章,我看好省城名校联合办学前景,以后会超过一中。提前布局,拿下附近黄金地段很有必要!”
“前阵子姓方的放了话,说地皮拍卖委托省城事务所进行招标,交纳高额诚意金,一旦查实有串标等行为全额没收,太狠了!”俞东俊恨恨道。
诸葛诚很畏惧吴郁明和方晟的精明凌厉,立即说:“只能能赚钱,黄金不黄金无所谓。”
“同样投入,一个能翻番,一个百分之六七十回报,你说选择哪个?”俞东俊道,“再说黄金地段销售也不一样,肯定是抢购一空,到时还能坐地涨价呢。”
“我觉得方晟会有调控措施,明明白白赚钱最稳妥,何必冒险打擦边球?”诸葛诚始终是稳字当头。
“主要竞争对手就是郜更跃,你以为方晟愿意把黄金地段给他?”俞东俊反驳道。
“别争了!”
窦康开口道,目光扫过包厢里几个人,道:“老慕那边能出多少?”
“七八千万没问题!”
“老蒲呢?”
“五……六千万吧。”
不等窦康询问,俞东俊主动道:“我出两千万。”
“我也是,”诸葛诚补充道,“我建议合规运作,不能让姓方晟找到碴儿。开发小区注意工程质量,销售等商业行为在法律框架下,就算资金来源有问题都不怕。”
“能争取还要争取一下。”俞东俊不以为然。
窦康不介入两人争论,依着自己的思路继续说:“弄个壳儿把资金陆续筹集好,该配的人手要配全啰,象模象样运作起来。台面上的事儿大家分工协作,把方方面面关系理清了,顺便给郜更跃之流使使绊子,不把脸撕破了,但要让他举步维艰,每办成一件事都费好大劲儿……”
“老窦厉害!”蒲英江由衷赞道。
慕达等人也露出钦佩的目光,姜还是老的辣,这就是窦康成为本土派老大的原因所在。
窦康续道:“做房地产其实有风险的,主要不是市场——刚刚东俊分析得很透析,短期三五年内鄞峡房价趋势肯定走高,物极必反嘛,周边房价涨成那样,鄞峡总该有所起色。风险在哪儿呢?我觉得还是咱的老对手,吴郁明和方晟!”
“啊!”
包括深沉如慕达、圆滑如蒲英江都没弄清他的意思。好端端做房地产,又不是垄断农副产品收购,关吴郁明和方晟何事?
“房地产市场最大的敌人是政策,而他俩是政策制定者!”窦康一针见血道,“东俊对房地产市场了解很透彻,既掌握大量数据,又深黯运作之道,在处级领导干部当中很难得了……”
“毕竟手里做过。”
俞东俊笑道,很为得到窦康夸奖而自得;相比之下诸葛诚则有些怏怏的。
“但我要提醒大家的是,吴郁明在舟顿主政时亲手签发过‘限价令’,阻止房价非理性上涨;方晟主持兴建江业新城,把旧城区房价打压得奄奄一息,至今没恢复元气。论经验,他俩在房地产方面都有很丰富的实践工作,水平和能力……都在东俊以上!”
慕达面色严峻:“他俩玩政治的手腕令人叹服,不过……鄞峡跟其它地方不同,即使房价上涨也属于补涨性质,主要因为前期太低了;再者适度涨些有利于繁荣房地产市场,有利无弊的事儿他俩凭啥打压?”
蒲英江曾做过副市长,已明白窦康说的关节所在,道:“这就是适度上涨与无理性上涨的区别。正府肯定希望房价梯度、蜿蜒、有序上涨,那样涨个十年八年都没问题,然而市场总是狂热盲目的,投资者只要看一丝商机便大把大把资金砸下去,老百姓受到蛊惑更是不计后果,被动将银行推到危险的悬崖……”
“怎么扯到银行了?”诸葛诚不解地问。
俞东俊道:“你想啊,开发商从银行借贷款、房产商从银行借贷款、工程商从银行借贷款、购房者从银行借贷款,银行等于包揽了从开发到销售所有环节的风险,万一哪天房价砸下去,房地产市场崩盘,首当其冲遭殃的就是银行!”
慕达总算明白了:“金融是国家经济的基石,任何时候都不能乱。”
“所以,当房价快速上涨时,他俩肯定会采取各种调控措施打压和稳定房价,从而延长咱们投资周期,”窦康道,“有时,房价打压容易启动难,投资者都是追涨杀跌的,房价稍有下跌便人心惶惶,赶紧甩卖落袋为安,从而又产生房价非理性下跌。”
“一落千丈蛮怕人的,怎么控制这个风险?”蒲英江又开始担心了。
“呃……”
俞东俊哑口无言,慕达也沉默不语,显然都没料到窦康所说的状况。虽然可能性不大,但事关自家真金白银,不能不考虑周全。
“办法倒是有,不过……”
关于房地产话题被抢了风头的诸葛诚出人意料地说。
“好,小诸葛关键时候有点子,说来听听。”窦康微笑道。
“如东俊所说,转嫁风险,”诸葛诚道,“找家信得过的企业,以借资方式把钱转过去,接下来专款专用用于开发房地产,赚的钱算利息还给我们,亏损则按借条原额归还借款。”
“好主意,”慕达道,“但这家必须绝对靠得住,口风死紧,不能对外泄露一点点风声,否则大家全部完蛋!”
包厢里静了下来,所有人都开动脑筋寻觅符合条件的企业……
两分钟后蒲英江笑道:“根本无须多想,我看有且只有一家!”
“跟我想的差不多。”慕达附和道。
窦康阴沉的脸上浮起一丝笑容:“不错,只有找我那个不成器的外甥,那小子能力不行、脾气也差了点,唯一好处就是守口如瓶,凡我交办的事无不规规矩矩完成,从来没出过差池。”
所谓不成器的外甥,是指窦康的远房外甥、仓通减速机厂厂长吴磊。
“远房”有多远?大概要追溯到窦康爷爷辈的表亲那个宗系,实在没法用语言来描述,笼统而含糊称为外甥。
自从认了远房舅舅,加之吴磊天生脑子活络,脸皮厚、不怕被冷落,成天到窦家串门,每次没空过手,“舅舅舅妈”喊得亲热。不到五年,从普通供销员一步步登上一把手厂长宝座。
仓通减速机厂跟南泽厂一样都是市属国企,生产规模差不多,仓通的优势在于市场稳定,每年百分之八十产品直供银山几家设备公司,虽说依赖中间商利润不够丰厚,胜在“稳定”二字。吴磊就凭借每年上缴几百万利税的业绩,稳稳霸住厂长位置。
近三年来,吴磊在第三产业方面也零打碎敲做了不少,均因经验不足或操之过急,投资都打了水漂。前任市长听说后扬言要拿掉他,幸亏窦康台前幕后做了不少工作,总算躲过一劫。
受到惊吓后吴磊专注于主营业务减速机生产,没掺乎其它副业,也不搞业务扩张,避免南泽厂的厄运。
若非吴郁明和方晟空降使得鄞峡官场格局发生颠覆性变动,窦康已准备让吴磊调到发改委或经贸委弄个副主任,以谋求日后发展。
由此看来“不成器”只是谦虚的说法,窦康对吴磊青睐有加,简直称得上宠爱了。
俞东俊抚掌道:“以仓通减速的规模和家底子,填补几百万上千万窟窿不在话下,确实,放眼鄞峡只有它能胜任。”
运作渠道很简单:仓通全资收购一家资质齐全的房地产开发公司,将注册资金调整为五千万,同时以社会借资方式从慕达、蒲英江等那边筹集近两个亿,作为即将而来的开发资金。
妙处在于,慕达等人的钱是仓通借款,不承担市场风险;仓通虽然拿这笔钱开发房地产,却是以企业信用做担保。
为掩人耳目,吴磊又搞曲线投资,让仓通的下游企业新城非标准件厂出面收购,控股股东却是全额投资的仓通。
万事俱备,只欠东风,接下来就等正府开闸放水,公开拍卖住宅地皮!
方晟是在食堂偶遇吴郁明时讨论起房地产问题的,算是一次不折不扣的工作午餐会。
这段时间方晟忙得脚不打停,每天在办公室耽搁不超过十分钟。
一方面由于被耿哥绑架挟为人质,之后受伤住院,积压了不少事务;另一方面随着各项工程深入开展,不可避免遇到很多矛盾和利益冲突。几位副市长当中耿大同采取上推下挡策略,不愿承担责任;祝雨农事事唱反调,不添乱就烧高香了;郑拓和华叶柳处事偏软,瞻前顾后想法太多,因此必须市长亲自出面协调。
连秘书齐垚都听不下去,嘀咕说副市长成天躲在后面作用还抵不上副秘书长呢。
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